Otros índices de precios: I.P.C.A., I.P.V., I.P.R.I. e I.P.S.

El Índice de Precios de Vivienda (IPV) se trata de un indicador que ha sido concebido con el objetivo de completar la información que se produce en España sobre el mercado de la vivienda.

En el año 2002 se creó en el seno de la Oficina de Estadística Europea (Eurostat), un Grupo de Estudio para abordar el problema de la medición de los precios de la compra de vivienda. España ha formado parte de este Grupo desde su inicio, compuesto en la actualidad por la mayoría de los países de la UE.

Uno de los aspectos fundamentales a la hora de diseñar esta estadística es la fuente de información. Por ello, se dedicó un esfuerzo importante a analizar las fuentes disponibles.

Un primer análisis se basó en realizar una prueba en campo. Se circunscribió a las provincias de Madrid y Segovia, donde se visitaron las promociones de vivienda nueva para recoger el precio de venta y las características de todos los tipos de viviendas existentes en la promoción.

Asimismo, se realizaron estudios preliminares utilizando valores de tasación, para lo cual se trabajó con valores medios de las tasaciones realizadas por las más importantes compañías tasadoras de España en ocho provincias, distinguiendo por tamaño de la vivienda.

Las conclusiones obtenidas de estas primeras pruebas sirvieron para comenzar a trabajar sobre el diseño del futuro índice. A partir de ellas, se concibieron las ideas básicas para el desarrollo de la metodología del índice, tales como la periodicidad de cálculo idónea, la relación coste/eficiencia de cada uno de los métodos y otros aspectos relevantes, como el tratamiento de los cambios de calidad de las viviendas.

Cada una de las fuentes de información disponibles sobre el mercado de la vivienda ofrece una perspectiva distinta del proceso de compraventa. Además de las dos fuentes ya mencionadas (tasaciones y promociones inmobiliarias) existen otros agentes que proporcionan información sobre vivienda: escrituraciones, préstamos hipotecarios, Catastro y agencias inmobiliarias.

Después de un minucioso estudio de dichas fuentes y, tras sopesar la utilidad y conveniencia de cada una para los objetivos establecidos, se ha considerado que los valores de escrituración proporcionan la información más adecuada para el seguimiento de los precios de la vivienda en propiedad bajo los parámetros de comparabilidad y homogeneidad exigidos por Eurostat.

Los motivos por los que se han desestimado las demás fuentes disponibles para ser utilizadas en este proyecto son diversos. En el caso de los valores de tasación, el valor de la vivienda estimado por las compañías no tiene por qué ser el mismo que el precio de la transacción; asimismo, no todas las viviendas tasadas son objeto de compraventa, ni están consideradas las viviendas cuyo pago haya sido realizado en efectivo, sin crédito hipotecario.

Por su parte, los préstamos hipotecarios se han descartado porque los valores de los mismos pueden no coincidir con el precio de la transacción, y esta diferencia entre el precio efectivo y el valor del préstamo varía en cada caso. Desde el punto de vista práctico, dado que esta información procede de los registros notariales y de la propiedad, la disponibilidad en tiempo y forma es la misma.

También se ha prescindido de los datos del Catastro porque el valor catastral no proporciona una medida adecuada del precio de la vivienda, para los objetivos marcados por el IPV.

Por último, a pesar de que la recogida de precios a través de una encuesta dirigida a promotoras inmobiliarias podría ofrecer información útil y completa para la consecución del proyecto, ésta sólo cubriría la vivienda nueva, lo que obligaría a utilizar otras fuentes para la obtención de los precios de las viviendas de segunda mano. Además, la complejidad y coste de tal operación la hacen inviable.

De todas estas fuentes la finalmente seleccionada para el cálculo del IPV es el registro de notarios, que contiene entre otros datos, los precios oficiales de todas las compraventas que han tenido lugar en el territorio español y se corresponden con el valor de la escrituración de la vivienda.

Además, la utilización de registros administrativos permite disponer de la información del total de la población que conforma el ámbito de estudio o investigación, lo que favorece la precisión de los resultados y reduce los costes si se compara con otras estadísticas que utilizan técnicas de muestreo para la recogida en campo de los datos.

A continuación se enumeran las características más destacables que presentan los valores de escrituración:

• Disponibilidad. A comienzos de 2005 el Consejo General del Notariado y el INE firmaron un Convenio de Colaboración para la realización de operaciones estadísticas relativas a bienes inmuebles, lo que permite disponer de la información necesaria para el cálculo del IPV (datos relativos a las transacciones de viviendas) con la periodicidad y plazos adecuados para la operación estadística en cuestión.
• Puntualidad. El INE recibe mensualmente la información de las transmisiones de bienes inmuebles que se producen en España con un desfase de aproximadamente seis semanas después de la finalización del trimestre de referencia de los datos. Este plazo se ha acordado con el objeto de incluir más del 90% del total de las transacciones efectuadas en el trimestre de referencia.
• Actualidad. Las transacciones entran en el cálculo del índice el mismo trimestre en que tienen lugar.
• Cobertura. Incluye información sobre las compraventas realizadas en el territorio nacional a lo largo del trimestre, tanto de viviendas nuevas como de segunda mano, e independientemente del modo de pago.
• Contenido. La base de datos de los notarios contiene información detallada que permite establecer tipologías de viviendas muy concretas. Las variables que se reciben se refieren a características de la vivienda, así como del comprador; entre las primeras destacan las relativas al tamaño del inmueble y a su localización.

Por otra parte, y de forma paralela al estudio de las fuentes, se determinó el método de cálculo idóneo para el índice de precios de vivienda, que soluciona el problema de los cambios en la calidad y en la composición de la muestra de viviendas que cada trimestre se utilizan para calcular el índice. Este método requiere de la utilización de modelos de regresión, tal y como se verá más adelante.