Otros índices de precios: I.P.C.A., I.P.V., I.P.R.I. e I.P.S.

Uno de los aspectos relevantes en cualquier índice de precios es el ajuste por el cambio que se produce en la calidad de los bienes cuyos precios se siguen a lo largo del tiempo. Cuando los precios observados corresponden a viviendas, este aspecto es de máxima importancia. En este caso, el seguimiento del precio de una misma vivienda a lo largo del tiempo resulta imposible; de hecho, la composición de la cesta de viviendas utilizada para el cálculo del índice es diferente cada trimestre, ya que está compuesta por las viviendas vendidas en dicho trimestre. Por tanto, si no se ajustan los precios por el cambio en la composición de la muestra o la calidad de las viviendas, la medición de la evolución de los mismos no sería correcta.

Una posible solución es la creación de estratos de viviendas que agrupen aquellas con características similares, y seguir el precio medio de cada estrato en lugar del precio de cada vivienda individualmente para, posteriormente, obtener la evolución conjunta ponderando cada uno de los estratos. En este sentido, es conveniente crear estratos pequeños; ya que cuanto más definida esté la tipología de vivienda, mejor será el ajuste por cambio de calidad y composición.

Por otro lado, para obtener precios medios representativos de cada estrato con los estimadores tradicionales, es necesario disponer de un número mínimo de observaciones por estrato cada trimestre. Esta exigencia obligaría a disminuir el grado de detalle del estrato, reduciendo el número de características que lo definen. Como consecuencia, las viviendas pertenecientes a un mismo estrato podrían no ser tan homogéneas como sería deseable. Por ello, el IPV utiliza modelos de regresión hedónica que permiten la estimación trimestral de precios por estrato, independientemente de que existan o no viviendas pertenecientes al mismo en el trimestre. De esta forma, el número de tipologías consideradas y el grado de detalle en la definición de éstas es mayor, lo que hace mejorar significativamente el ajuste.

Obtención de precios estimados

Los precios por metro cuadrado son uno de los elementos básicos en el cálculo de este indicador. Sin embargo, dada la heterogeneidad de las viviendas, es preciso aplicar a estos precios un proceso que garantice la comparabilidad de los mismos; por tanto, los precios que finalmente intervienen en el cómputo del IPV son los que se obtienen para cada estrato o tipología de vivienda después de la aplicación del proceso de estimación.

Este proceso utiliza la información original sobre compra-ventas de viviendas de cada trimestre a la que se le aplica un modelo de regresión.

El proceso de validación y depuración de los datos para el cálculo del IPV, se realiza en dos etapas. Por un lado, antes de la aplicación del modelo de regresión, se analiza la información y se detectan y corrigen los valores atípicos encontrados. Por otro lado, el propio modelo de regresión detecta las observaciones atípicas, que posteriormente se corrigen, basándose en la información conjunta que proporcionan todas las variables explicativas del modelo.

Así pues, el modelo de regresión inicial se aplica sobre el fichero de datos que resulta de la primera fase de validación y depuración, y de este modo se detectan y eliminan los atípicos del modelo.

Para el 2013 se han construido en torno a 41.000 tipologías de vivienda diferentes, que se han determinado observando las características físicas y de localización de las viviendas objeto de compraventa durante los tres años anteriores. Los precios de cada tipología se estiman trimestralmente a partir de las compraventas de viviendas realizadas en el trimestre, independientemente del número de transacciones trimestrales de cada tipología.

El modelo permite, por tanto, obtener un precio estimado para todas las tipologías de vivienda, independientemente del número de transacciones realizadas en ese trimestre en ese estrato, a partir de la información suministrada por la muestra trimestral de compraventas.

Con los precios estimados por el modelo se calculan los índices elementales de cada tipología, que junto a su ponderación se utilizan para el cálculo de los índices agregados.

Modelo de regresión

En el modelo de regresión que se aplica para el cálculo del IPV las variables explicativas, que recogen las características físicas y de localización de la vivienda, son todas categóricas, es decir, toman un número finito de valores. Cada combinación posible de los valores de estas variables conforma lo que se ha denominado celda.

Este modelo tiene como variable dependiente el logaritmo neperiano del precio por metro cuadrado de la vivienda; de este modo se capta la relación no lineal entre el precio y el resto de variables, y además permite una interpretación sencilla de los coeficientes o parámetros del modelo.